Podstawę prawną systemu społecznego budownictwa czynszowego stanowi ustawa z 26 października 1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U.nr.l33 z 1995r.,poz. 654 z późn. zm.). Ustawa ta określa, między innymi, zasady tworzenia i funkcjonowania inwestorów społecznego budownictwa czynszowego - Towarzystw Budownictwa Społecznego - oraz zasady kredytowania ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego umieszczonego w Banku Gospodarstwa Krajowego.

Liczba Towarzystw Budownictwa Społecznego systematycznie rośnie, co jest wskaźnikiem rozwoju i zwiększającej się popularności społecznego budownictwa czynszowego.

W chwili obecnej istnieją w Polsce 222 Towarzystwa Budownictwa Społecznego, w organizacji znajdują się 44 TBS-y. W latach 1996-1999 ze środków KFM udzielono 318 kredytów dla 175 podmiotów. Zaangażowane środki finansowe wspomagają finansowanie budowy lub modernizacji 13918 mieszkań. Do końca 1999 roku do użytku oddano łącznie 6401 mieszkań finansowanych z udziałem kredytu KFM.1

Co było przyczyną podjęcia i popularności idei budowy mieszkań czynszowych? Wybór budowy mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach, jako priorytetu polityki mieszkaniowej państwa, opierał się na następujących przesłankach:

1. Posiadanie własnego mieszkania jest podstawą godnego egzystowania każdej rodziny.
2. W Polsce 50 - 60 % rodzin nie stać finansowo na zakup mieszkania.
3. Niedobór mieszkań w Polsce stanowi ostrą barierę dla procesów migracyjnych, a także rozwoju wielu rodzin.

Czym jest TBS?

Towarzystwa Budownictwa Społecznego to samodzielne, posiadające osobowość prawną podmioty gospodarcze, których specyfika działania polega na budowie, nabywaniu oraz eksploatacji mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach, co należy rozumieć zawsze jako obowiązek stosowania czynszu ekonomicznego, tj. pokrywającego wszystkie koszty eksploatacji i remontów oraz spłatę wraz z odsetkami kredytu wykorzystanego na finansowanie przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych.

Mieszkania w domach należących do Towarzystw Budownictwa Społecznego przeznaczone są dla rodzin nie posiadających innych mieszkań, których dochód przypadający na członka gospodarstwa domowego nie może przekraczać 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie (z możliwością przekroczenia tej wielkości w uzasadnionych przypadkach).

• o 20% w jednoosobowym gospodarstwie
• o 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym
• o dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób.

Są to mieszkania dla 1udzi niezbyt zamożnych a czynsz w nich nie może przekraczać 4 % wartości odtworzeniowej rocznie.

Najem w budynkach Towarzystw jest najmem o czynszu regulowanym, którego ogólne zasady zawarte są w ustawie z dnia 2 lipca 1994r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Towarzystwa Budownictwa Społecznego mogą, oprócz budowy i eksploatacji swoich budynków, prowadzić inną działalność w obrębie szeroko rozumianej sfery mieszkaniowej (w szczególności remontować i modernizować swoje zasoby, nabywać budynki mieszkalne, a także dokonywać dobudowy, nadbudowy i rozbudowy budynków, wynajmować lokale użytkowe, administrować budynkami mieszkalnymi na zasadzie zlecenia, pełnić rolę inwestora zastępczego, a nawet podejmować budowę mieszkań na sprzedaż (z przeznaczeniem wykorzystania uzyskanych tą drogą środków na cele statutowe).

Ustawodawca sprecyzował warunki i finansowanie budowy mieszkań.

Towarzystwom Budownictwa Społecznego Krajowy Fundusz Mieszkaniowy udzielać ma preferencyjnych kredytów na sfinansowanie przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych

Kredyt udzielany z KFM

1. jest tani-stopa procentowa wynosi 0,5 stopy redyskonta NBP.
2. jest duży - do 70% wartości inwestycji
3. jest długi - okres spłaty kredytu do 30 lat.

Towarzystwa zostały objęte przywilejami podatkowymi. Art.39 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego zwalnia dochody Towarzystw uzyskane z różnych źródeł z obowiązku uiszczenia podatku dochodowego, jeżeli przeznacza się je na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz budowę mieszkań na wynajem.

Podstawowy cel Towarzystw - budowa mieszkań oraz ich eksploatacja na zasadach najmu - sprawia, że zainteresowany tą formą budownictwa mieszkaniowego jest określony krąg osób. Oprócz samorządów lokalnych odpowiedzialnych za tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w gminach, będą to wszystkie osoby, które nie mają mieszkań lub są niezadowolone ze swoich mieszkań i spełniają kryteria dochodu uprawniające do wynajęcia mieszkania w TBS-ie. Promotorem tworzenia Towarzystw są przede wszystkim gminy. Dla gmin TBS jest bardzo użytecznym narzędziem realizacji ich ustawowego obowiązku, jakim jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych społeczności lokalnej. Uwalnia bowiem od konieczności bezpośredniego angażowania się gminy w działalność gospodarczą, jaką jest budowa i zarząd mieszkaniami. Co więcej, tworząc spółkę, na budowę tej ilości mieszkań gmina przeznacza 5 razy mniej środków niż gdyby podejmowała inwestycję bez kredytów Krajowego Funduszu Mieszkalnictwa. Ten sam kapitał wystarcza więc na realizację 5 razy większej ilości mieszkań. TBS jest dla gmin efektywnym instrumentem prowadzenia własnej polityki mieszkaniowej. Pozwala nie tylko na przyśpieszenie, przy tych samych nakładach, zaspakajania potrzeb mieszkaniowych ludności ale i na aktywne kształtowanie struktury zamieszkania, np. poprzez odzyskiwanie dotychczas zasiedlonych mieszkań komunalnych, których lokatorzy przenoszą się do mieszkań TBS-owskich o wyższym standardzie niż komunalne.

Odzyskane w ten sposób mieszkania gmina może wykorzystać jako mieszkania socjalne, komunalne albo sprzedać. Przekazanie aportem do TBS-u mieszkań starych, wymagających dużych nakładów remontowych, daje możliwość uzyskania kredytu z KFM na ich modernizację.

TBS może także z powodzeniem pełnić rolę administratora budynków mieszkalnych. Są w Polsce takie miasta (np.Radom, Szczecin), w których całością spraw związanych z gospodarką mieszkaniową gminy zajmuje się TBS.

Coraz więcej samorządów gminnych zdaje sobie sprawę z korzyści płynących z założenia Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Zaakceptowanie TBS, uznanie, że może ono spełnić wiele pożytecznych funkcji w dziedzinie mieszkalnictwa wiąże się z określonymi zobowiązaniami ze strony miasta. Warunkiem koniecznym jest bowiem aktywne zaangażowanie władz lokalnych w utworzenie Towarzystwa oraz wola przeznaczenia środków finansowych na realizowane przez TBS budownictwo czynszowe.

TBS w Siercu

Szansę w TBS dla budownictwa mieszkaniowego w Sierpcu dostrzegł już samorząd poprzedniej kadencji. Uchwałą Rady Miejskiej z dnia 10.06.1998 r. wyraził chęć powołania spółki pod firmą "Towarzystwo Budownictwa Społecznego" Sp. z o.o. Po roku, 30.06.1999, obecna Rada Miejska potwierdziła chęć powołania TBS podejmując dwie Uchwały

1. o zmianie poprzedniej Uchwały, rozszerzając działalność przyszłej spółki.
2. w sprawie określenia założeń do programu gospodarczego w dziedzinie budownictwa mieszkaniowego Gminy Miejskiej Sierpc na lata 2000 - 2003.

TBS Sp. z o.o. w Sierpcu istnieje jak dotąd na papierze. Z oferowanych w Uchwale środków umożliwiających budowę 200 m2 powierzchni mieszkalnej nie przekazano TBS ani grosza. To samo dotyczy gruntów. Dwukrotnie w porządku obrad Rady Miejskiej umieszczono punkt dotyczący przekazania aportem działki przy ul. Padarewskiego, za każdym razem znoszono go z porządku obrad.

W wielu miastach rajcowie zdają sobie sprawę ,jak ciężkim kawałkiem chleba jest budowanie mieszkań na wynajem, więc wnosili i wnoszą w wianie Towarzystwu zarządzanie nieruchomościami i administrowanie mieszkaniami. Wnoszą kapitał i grunty aportem, przekazują budynki komunalne. Takie pociągnięcia podobają się Bankowi Gospodarki Krajowej, który usilnie namawia i poszukuje sposobów jak najlepszego zabezpieczenia udzielanych kredytów. Nie ma lepszego zabezpieczenia jak zgromadzony kapitał i usługi, jakimi jest stałe administrowanie i obrót nieruchomościami. Jest rzeczą zrozumiałą, że z 5 tysiącami zł kapitału założycielskiego Sierpecki TBS nie ma czego szukać w KFM. Nie mając kapitału własnego, nie prowadząc innej działalności TBS nie stać na zakup działek i rozpoczęcia jakiejkolwiek budowy.

Jaki jest obraz sierpeckich ''komunalnych zasobów mieszkaniowych "Sierpeckie Rozmaitości" przedstawiły w poprzednim numerze. Nie remontowane "wiekowe" budynki, z piecowym ogrzewaniem, często bez łazienek i toalet to w wielu przypadkach standard naszych mieszkań. W Sierpcu jeszcze przez długi okres znaczną część "czynszówek stanowić będą istniejące domy komunalne. Do komunalnych zasobów mieszkaniowych należy 17 budynków wzniesionych w XIX wieku, 20 przedwojennych, 6 zbudowanych przed r. 1950, 8 w latach 50-60.W chwili obecnej 9 budynków kwalifikuje się do rozbiórki. Wstępne koszty remontów budynków kształtują się na poziomie 1.525.250 zł. Istnieje pilna potrzeba podjęcia działań w celu odrobienia tzw. luki remontowej. Bez planów nowego budownictwa nie da się przeprowadzić remontów i modernizacji starych zasobów. Towarzystwo Budownictwa Społecznego posiadające odpowiednią organizację i wsparte finansowo przez KFM może podjąć się modernizacji zabudowy miasta. TBS to nie tylko sposób na nowe budownictwo to przede wszystkim szansa na rozpoczęcie modernizacji starej zabudowy.

Najbardziej efektywna i racjonalna jest modernizacja własnych budynków, co za tym idzie należałoby wyposażyć aportem miasta TBS w zasoby własne. Utworzenie - co się stało i wspieranie TBS - co powinno nastąpić - przez miasto, jest w Sierpcu uzasadnione.

TBS może być praktycznie jedynym podmiotem mogącym realizować zadania miasta w zakresie szeroko rozumianej komunalnej gospodarki mieszkaniowej. Mieści się tu zarówno zarządzanie i administrowanie zasobami komunalnymi, jak i działalność inwestycyjna Towarzystwa, czyli budowa i remont mieszkań czynszowych.

Należy jeszcze raz podkreślić, że TBS stwarza miastu szansę na rozwiązanie istotnych problemów mieszkaniowych.

Z ekonomicznego punktu widzenia budowa mieszkań na wynajem w formule TBS jest dla miasta najoszczędniejszą formą pomocy dla mieszkańców w zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Program mieszkań na wynajem jest dobrym narzędziem stymulowania rozwoju miasta. Czy władze miasta zobaczą i wykorzystają tę szansę?

TBS istnieje na razie tylko na papierze, jak długo jeszcze?

Janusz Jagodziński